April 22, 2024
Passons rapidement sur l’évidence: il est plus facile d’obtenir un crédit si vous achetez un bien immobilier en couple, avec deux CDI, des revenus supérieurs à la moyenne et des fonds propres considérables que seul, au chômage et sans économies. Surtout si les premiers visent un studio bon marché et le second, une villa onéreuse. Ce qui nous intéresse, c’est surtout de comprendre pourquoi les banques proposent des conditions différentes à deux emprunteurs au profil similaire. Et comment maximiser vos chances d’obtenir les faveurs des financiers alors que votre situation n’est pas idéale.
Pour cela, il est bon de rappeler les règles du jeu: “Le crédit hypothécaire reste octroyé par des acteurs économiques privés. Ceci signifie qu’une banque ne pourra jamais être forcée d’en octroyer un. Il n’y a pas de droit au crédit. Bref, les établissements bancaires peuvent décider “à la tête du client”.
Alors comment faire partie des privilégiés ? Le courtier Rfcgroup nous donne ces recettes.
1∙Se renseigner sur les banques
Toutes les banques n’ont pas la même politique. “Certaines réclament des CDI. D’autres se contentent de CDD depuis deux ans. Ou sont plus souples pour les indépendants”, constate Vincent Reynaerts. Certaines distribuent davantage de prêts en début d’année et sont exigeantes au dernier trimestre, ou bien l’inverse. Cela leur permet de ne pas dépasser leurs objectifs annuels. Bref, pour obtenir le meilleur crédit, comparez, comparez et comparez encore... Ou contactez un courtier.
2. Démontrer une stratégie financière
Les revenus ne font pas tout. “À salaire égal, un médecin aura plus facilement un crédit qu’un restaurateur”, illustre Vincent Reynaerts. “Le prêt repose avant tout sur la confiance et un médecin est plus digne de confiance qu’un restaurateur aux yeux d’un banquier”. À vous de convaincre le vôtre que vous êtes fiable et que vous savez ce que vous faites, même si vous êtes ce restaurateur. Comment ? En montant un dossier solide. Hormis les revenus et contrats de travail, ce dossier peut comprendre un historique des crédits prouvant qu’ils ont été remboursés en temps et en heure ou, mieux, prématurément. Un bilan comptable de votre gestion budgétaire domestique ou professionnelle si vous êtes entrepreneur. Ou les relevés de vos autres investissements dans des bons d’État, des obligations ou des actions qui prouveraient une stratégie financière globale réfléchie. Ce dossier peut faire gagner un meilleur taux, voire faciliter l’accord si votre dossier est sur la sellette. Gardez à l’esprit que les institutions financières ne sont pas tenues légalement de respecter les recommandations de la Banque nationale de Belgique. À savoir prêter maximum 90 % de la valeur du bien convoité si vous y habitez et 80 % en cas d’investissement locatif. Elles peuvent créditer la totalité de la somme et même davantage. Elles le font chaque année pour environ 5 % des demandeurs selon la BNB.
3. S’engager à rénover
“Visez un bon PEB et vous aurez toutes les chances de votre côté”, atteste Vincent Reynaerts. Évidemment, le bien coûtera plus cher… Mais lorsque la performance énergétique du bâtiment est mauvaise, il est plus difficile d’obtenir un emprunt, car les législations évoluent et les banques veulent s’assurer que vous resterez dans les clous. C’est pourquoi elles conditionnent de plus en plus l’octroi d’un prêt à la rénovation. Lorsque vous négociez, vous commencez à le comprendre, c’est toujours mieux d’avoir une longueur d’avance. Montrez qu’avec par exemple 50.000 euros de rénovation, la valeur du bien augmentera de 100.000, selon les prix du marché. Ça permet de démontrer que votre projet est réfléchi. De plus, la part du budget qui partira après rénovation dans le gaz et l’électricité baissera. Cela rassure les institutions financières.
4. Réclamer un taux variable
Par défaut, votre banquier propose souvent un taux fixe. Néanmoins, les banques peuvent se montrer un peu plus généreuses avec un taux variable selon la conjoncture. Dans certains cas, c’est mieux que de ne pas avoir de crédit du tout... D’autant que vous ne le subirez pas forcément. Disons que vous optez pour une formule “10-5-5”. Le taux sera adapté la première fois dans dix ans. Si vous revendez avant cette échéance, vous ne connaîtrez pas de variation de taux.
5. Allonger son crédit
Si le crédit à 20 ans ne vous est pas accessible, vous pouvez en négocier un sur 25 ou 30 ans. Bien entendu, plus il est long, plus il coûtera en intérêts.
6. Compter sur la réputation familiale
Si vos parents sont fortunés et clients de la banque, vos conditions seront meilleures. C’est injuste, mais c’est comme ça. Car l’établissement ne prendra pas le risque de décevoir des clients importants, en l’occurrence vos parents. Si la banque refuse de soutenir votre projet immobilier, il est en outre possible d’avoir un garant. Dans le cadre d’un crédit, on appelle cela une “caution”, c’est-à-dire une personne qui s’engage à rembourser si vous ne le faites pas.
7. Mettre son portefeuille en gage
Vous manquez de fonds propres ? Mettez tout ce que vous possédez en “gage” (autres biens, comptes-titres, Eip, Plci etc.). La banque l’utilisera pour se rembourser en cas de défaut de paiement. Elle acceptera souvent de vous prêter la totalité de la somme si vous mettez en gage les quelques dizaines de milliers d’euros que vous possédez, par exemple, sous forme d’obligations. Vous pouvez mettre en gage les avoirs de votre garant. Mais encore faut-il avoir ce gage ou cette caution, ce qui n’est pas le cas de tout le monde.
